Da annuncio a investimento a reddito: canone concordato, NOI reale e prezzo massimo da offrire
Incolli il link, in 30 secondi sai quanto affitti secondo l'Accordo territoriale di Genova, quanto ti resta in tasca dopo imposte e spese e a quale prezzo l'operazione rende davvero il 12%.
Hai comprato (o vuoi monitorare) questo immobile? Salva l'analisi come scheda in "I miei immobili" per seguirne resa, contratto e scadenze nel tempo.
Dati annuncio
Il link non funziona? Incolla il testo dell'annuncio
85 zone del geoportale del Comune di Genova (mappatura 20/12/2024).
Rendita stimata da valori OMI (708,57 €): clicca sul campo per inserire quella reale della visura catastale.
Costi e ipotesi gestionali
Prezzo trattato 178.000 € (0 € di sconto): incide su imposte, investimento totale, cap rate e NOI netto.
Nessuna simulazione salvata. Analizza un annuncio e premi “Salva simulazione”.
Sintesi operazione
Indice di Convenienza Investimento
39/100
Marginale: rivedere i numeri
Prezzo d'acquisto
178.000 €
Richiesto 178.000 € · nessuno sconto applicato
Investimento totale
190.995 €
di cui 12.995 € costi
Canone concordato
262 €/mese
sottofascia 1ª · D26 · voci obbligatorie mancanti
NOI annuo
1.050 €
Cap rate 0.5%
Rendimento netto (post cedolare 10%)
0.39%
Rientro in 259.6 anni
Prezzo per NOI 12%
0 €
NOI non positivo: target non calcolabile
Calcolo a ritroso: prezzo massimo d'acquisto che, al netto dei costi fissi di rogito (notaio, agenzia, imposte, restyling), porta il cap rate al valore obiettivo con il NOI attuale. Modifica la percentuale per capire quale offerta è realistica.
Impostazioni contratto
Le durate 4+2, 5+2 e 6+2 aumentano rispettivamente del 2%, 4% e 6% i limiti minimi e massimi.
Prezzo vs valori di zona
OMI D20 — Quinto al Mare
Canone concordato — Accordo Genova 03/06/2025
Zona D26 · 1ª sottofascia · cedolare secca 10%
Canone concordato mensile
262 €
48.16 €/m² annui su 65.3 m² convenzionali · 3.144 €/anno
Valore calcolato secondo l'Accordo territoriale (zona, sottofascia, superficie convenzionale e maggiorazioni), posizionato nella parte contrattabile della sottofascia in base alla qualità dell'immobile e ai canoni di mercato di zona. Cambia tipo contratto, durata, arredo o vincolo per vederlo aggiornare.
Superficie: 45–60 m²: +20% (max 67 m²). Attenzione: senza le voci 2 (riscaldamento) e 4 (servizio igienico) l'immobile resta in 1ª sottofascia.
Scheda tecnica — Allegato 4
21 elementi caratteristici: 1-2 → 1ª sottofascia, 3-8 → 2ª, 9+ → 3ª
Rilevamento automatico dalla descrizione
Analisi della descrizione
Elementi che spostano il canone concordato
- +8
Riscaldamento autonomo
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +6
Climatizzazione / pompa di calore
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +7
Infissi moderni (PVC / doppio vetro)
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +5
Ascensore
Rilevato nel testo dell'annuncio
- -2
Non arredato
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +5
Balcone / terrazzo / giardino
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +2
Cantina / soffitta
Rilevato nel testo dell'annuncio
- -4
Classe energetica bassa (F/G)
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +3
Piano 2° (fascia ottimale)
Piano intermedio, buon compromesso
Costo totale dell'operazione
Imposta di registro sul valore catastale (regime prezzo-valore)
Regime dell'acquisto
In entrambi i casi (acquisto da privato) si aggiungono imposta ipotecaria 50 € e imposta catastale 50 €. Con la prima casa l'IMU non è dovuta sull'abitazione principale.
Valore catastale = rendita 708,57 € (stimata) × 1,05 × 120 = 89.280 € · imposta di registro 9% (minimo 1.000 €) = 8.035 € · ipotecaria 50 € · catastale 50 €. Inserisci la rendita reale della visura per un calcolo esatto.
Conto economico annuo (NOI)
Locazione a canone concordato
Lordo
1.65%
Cap rate
0.55%
Netto
0.39%
Profilo economico del quartiere
Quinto al Mare · Municipio IX · Levante
Contribuenti IRPEF
6.689
Reddito medio lordo 2024
37.631 €
Contribuenti sotto 10.000 €
16%
Reddito 20% più povero
5.867 €
Reddito 20% più ricco
90.692 €
Vs media Genova
+35%
Canone su reddito medio
8%
Canone su 20% più povero
54%
Canone su 20% più ricco
3%
Target inquilino consigliato
Famiglie stabili, pendolari (stazione), affitti 3+2
Servizi entro 500 m e stazione: domanda locativa stabile.
Fonte redditi: MEF — dichiarazioni IRPEF 2024, suddivisione per CAP. Media comunale 27.902 €.
Confronto durate contrattuali
L'Accordo territoriale di Genova (dep. 03/06/2025) premia le durate più lunghe del contratto agevolato: +2% sul canone per il 4+2, +4% per il 5+2, +6% per il 6+2. Qui vedi l'effetto reale su canone, NOI e cash flow, a parità di tutte le altre ipotesi.
| Durata | Canone mensile | Fascia min–max | NOI annuo | Δ NOI vs 3+2 | Cash flow | Cap rate | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3+2 | 262 € | 206 € – 275 € | 1.050 € | — | 736 € | 0.55% | |
| 4+2+2% | 267 € | 210 € – 280 € | 1.103 € | +53 € | 782 € | 0.58% | |
| 5+2+4% | 273 € | 214 € – 286 € | 1.166 € | +116 € | 838 € | 0.61% | |
| 6+2+6% | 278 € | 219 € – 291 € | 1.218 € | +168 € | 884 € | 0.64% |
Studenti universitari
6–36 mesi · nessuna maggiorazione senza arredo
262 €/mese
206 € – 275 €
1.050 €
0.55%
Il contratto studenti usa le stesse fasce territoriali e sottofasce del Titolo A, esclude la maggiorazione per durata e applica il +12% soltanto all'unità arredata, come previsto dal Titolo C dell'Accordo.
Radar annuncio — avvisi, tempistiche e primo contatto
Time to market della zona
70 giorni
permanenza media stimata dell'annuncio
8 giorni
finestra utile per essere tra i primi
~6
contatti attesi nella prima settimana
Competizione media — Hai qualche giorno, ma arrivare tra i primi ti dà comunque vantaggio in trattativa.
- Base Levante: ~70 giorni di permanenza media.
- Prezzo in linea con il mediano OMI di zona.
Stima interna su permanenza media degli annunci residenziali dei portali (Genova, 2026): valore indicativo, non un dato ufficiale.
Messaggio pronto per immobiliare.it / idealista
Form di contatto dell'annuncio: niente link esterni, testo lineare e recapito in chiaro.
Tutte le domande da fare
- L'immobile è libero o attualmente occupato? Se occupato, con quale contratto e scadenza?
- Ci sono lavori straordinari deliberati o in corso sulle parti comuni?
- A quanto ammontano le spese condominiali annue e cosa comprendono?
- La planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi? Ci sono difformità note?
- Qual è la classe energetica reale e com'è l'impianto di riscaldamento (autonomo o centralizzato)?
- Da quanto tempo è in vendita e la proprietà ha già valutato proposte?
- Qual è la rendita catastale e il regime (prima o seconda casa) del venditore?
- I metri quadri indicati sono commerciali o calpestabili?
Riferimenti usati: proposta sostenibile 178.000 € · canone stimato 262 €/mese · rendimento netto 0.4%.
Notifiche degli avvisi
Le notifiche in app (toast) sono sempre attive. Gli SMS richiedono l'attivazione di un servizio di messaggistica: chiedimelo e lo collego.
Note e contatti
Contatti recuperati dall'annuncio e appunti raccolti dopo la chiamata all'agenzia.
Mutuo e leva finanziaria
Quanto capitale metti davvero, quanto rende e se l'affitto regge la rata.
Rata mensile
617,11 €
7.405 € l'anno
Capitale proprio
66.395 €
Anticipo + imposte, notaio, agenzia, lavori
Cash-on-cash
-10.0%
Rendimento sul capitale che metti tu
DSCR
0.14
NOI ÷ rate annue: sopra 1,30 la banca è tranquilla
Cash flow annuo con mutuo
-6.670 €
Affitto netto meno spese, cedolare e rate
Cash flow senza mutuo
736 €
Acquisto interamente in contanti
Cash-on-cash al variare della leva
| LTV | Mutuo | Rata | Capitale proprio | Cash flow | Cash-on-cash | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 0 € | 0,00 € | 190.995 € | 736 € | 0.4% | n/d |
| 40% | 71.200 € | 352,64 € | 119.795 € | -3.496 € | -2.9% | 0.25 |
| 50% | 89.000 € | 440,80 € | 101.995 € | -4.554 € | -4.5% | 0.20 |
| 60% | 106.800 € | 528,96 € | 84.195 € | -5.612 € | -6.7% | 0.17 |
| 70% | 124.600 € | 617,11 € | 66.395 € | -6.670 € | -10.0% | 0.14 |
| 80% | 142.400 € | 705,27 € | 48.595 € | -7.727 € | -15.9% | 0.12 |
La rata è calcolata a tasso fisso con ammortamento alla francese sul prezzo effettivo d'acquisto (già al netto dello sconto in trattativa). Il DSCR confronta il NOI con le rate annue: sotto 1,10 l'operazione dipende dal tuo reddito personale. Il cash-on-cash misura il rendimento sul solo capitale che immobilizzi: la leva lo alza finché il rendimento dell'immobile resta sopra il costo del debito. Valori indicativi, non un'offerta di credito.
Il calcolo del canone concordato applica i valori dell'Accordo territoriale del Comune di Genova depositato il 03/06/2025 (Allegato 2, 85 zone) e la scheda tecnica dell'Allegato 4. I valori OMI e i dati socio-demografici sono precaricati come dataset indicativo di Genova e vanno verificati sulle fonti ufficiali (Agenzia delle Entrate, Accordo Territoriale del Comune di Genova, ISTAT). L'import automatico da immobiliare.it / idealista richiede le rispettive chiavi API commerciali: il modulo è predisposto per l'aggancio.
Piani e prezzi
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- Canone concordato sull'Accordo territoriale di Genova (3+2), 85 zone
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- Confronto durate e regimi: 3+2, 4+2, 6+2, transitorio e studenti
- Confronto scenari fiscali con grafici: cedolare 10%, IRPEF, IMU −25%
- NOI target modificabile e matrice di allineamento col venditore
- Analisi AI delle foto con stima dei lavori e delle migliorie
- Radar annuncio: storico prezzi, alert ribassi e notifiche email
- Time-to-market di zona con messaggio d'offerta pronto per immobiliare.it, idealista e WhatsApp
- Simulazione mutuo e leva: rata, LTV, cash-on-cash, DSCR e stress test
- Dossier PDF di autoliquidabilità per la banca, con firma digitale
- Modelli di contratto e fac-simili pronti da compilare
- I miei immobili: rogito, inquilino, spese, contratti firmati e manutenzioni programmate
- Impatto patrimonio: capitale fermo, mancato reddito e liquidità riallocabile
- Centro scadenze con promemoria email (ISTAT, F24, caldaia, disdette)
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- Matching automatico cliente ↔ immobile su equity, zona e budget
- Calcolatore ROI agenzia sulle provvigioni generate
- Export PDF e CSV con il tuo logo, intestazione e dati agenzia
- Dossier bancabili personalizzati con nome banca, filiale e consulente
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- Notifiche email e SMS su variazioni degli annunci monitorati
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- Supporto prioritario e affiancamento all'avvio
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- Report di gestione periodici con il tuo logo, inviati ai proprietari
- Notifiche in tempo reale su chi valuta di vendere o riposizionare il capitale
- Priorità nel matching con i proprietari che chiedono un consulto
- Archiviazione documenti estesa (50 GB) e account manager dedicato
- Esclusiva di zona valutata caso per caso
Confronta i piani
Vedi cosa include ogni livello: analisi, strumenti fiscali, AI e gestione del portafoglio.
Scorri a destra per confrontare tutti i piani →
| Funzionalità | Free | Pro | Agenzia | Property Manager & Acquisition |
|---|---|---|---|---|
| Analisi annunci e motore di calcolo | ||||
| Analisi annunci incluse (piano annuale) | 5 al mese | Illimitate | Illimitate | Illimitate |
| Import da link immobiliare.it e idealista.it | ||||
| Canone concordato Genova (Accordo territoriale, 85 zone) | ||||
| Superficie convenzionale ed elementi caratteristici | ||||
| NOI, rendimento netto e Indice di Convenienza Investimento | ||||
| Prezzo target su NOI personalizzabile (default 12%) | NOI 12% fisso | Modificabile | Modificabile | Modificabile |
| Sconto di negoziazione e matrice di allineamento venditore | Base | Completo | Completo | Completo |
| Regime fiscale: prima/seconda casa, prezzo-valore, cedolare 10%, IMU −25% | Base | Completo | Completo | Completo |
| Confronto durate: 3+2, 4+2, 6+2, transitorio, studenti | ||||
| Confronto scenari con grafici interattivi | ||||
| Cronologia simulazioni | Ultime 5 | Illimitata | Illimitata | Illimitata |
| Condivisione analisi con link protetto | ||||
| Automatismi e intelligenza artificiale | ||||
| Analisi AI foto: stima lavori e migliorie | ||||
| OCR libretto caldaia e documenti tecnici | ||||
| Radar annuncio: monitoraggio prezzo con storico e alert ribassi | ||||
| Notifiche automatiche email e SMS su variazioni annuncio | Email + SMS | Email + SMS | ||
| Time-to-market di zona e messaggio d'offerta pronto (immobiliare.it, idealista, WhatsApp) | ||||
| Kit annuncio e script di trattativa generati dall'AI | ||||
| Centro notifiche e scadenze con promemoria email automatici | ||||
| Finanza, dossier e documenti | ||||
| Mutuo e leva: rata, LTV, cash-on-cash, DSCR, stress test | ||||
| Dossier PDF di autoliquidabilità per la banca | ||||
| Firma digitale del dossier (D.P.R. 445/2000) | ||||
| Modelli contratto e fac-simili pronti | ||||
| Export PDF/CSV con logo e intestazione agenzia | ||||
| Invio lead mutuo al consulente di riferimento | ||||
| Patrimonio e valutazione | ||||
| Valutazione gratuita immobile (OMI) e wizard guidato | ||||
| Piano di riassetto: Mantieni / Ottimizza il canone / Vendi e ricomponi | Sintesi | Completo | Completo | Completo |
| Impatto patrimonio: capitale fermo, mancato reddito storico, liquidità riallocabile | ||||
| I miei immobili: rogito, inquilino, spese, contratti firmati e manutenzioni programmate | 1 immobile | Illimitati | Illimitati | Illimitati |
| Archiviazione documenti e contratti in cloud | 100 MB | 2 GB | 10 GB | 50 GB |
| Agenzie, CRM e acquisizione | ||||
| Import massivo annunci e screening di portafoglio | ||||
| CRM clienti con import CSV e punteggio qualità lead | ||||
| Matching automatico cliente ↔ immobile (equity e zona) | ||||
| ROI agenzia e lista «Da chiamare per primi» | ||||
| Matching con agenzie partner di zona e richieste di consulto | Richiedi | Richiedi | Ricevi | Ricevi in priorità |
| Radar di zona: proprietari che tracciano il patrimonio | ||||
| Lead proprietari qualificati con consenso al contatto | ||||
| Dashboard white-label e report periodici ai proprietari | ||||
| Esclusiva di zona (valutata caso per caso) | ||||
| Account e supporto | ||||
| Programma affiliazione e ambassador (tracking 60 giorni) | ||||
| Personalizzazione tema e tavolozza colori | ||||
| Utenti del team | 1 | 1 | Più utenti | Più utenti + sedi |
| Supporto | Chat | Prioritario | Account manager dedicato | |
| Prezzo | Gratis | 290 € /anno + IVA 22% | 790 € /anno + IVA 22% | 1990 € /anno + IVA 22% |
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| Piano attivato | Valore (IVA escl.) | Fee affiliato | Quanto incassi | Quando |
|---|---|---|---|---|
| Pro mensile | 29 € | 20% | 5,8 € | sul primo mese incassato |
| Pro annualetop fee | 290 € | 30% | 87 € | one shot sull'attivazione |
| Agenzia mensile | 79 € | 20% | 15,8 € | sul primo mese incassato |
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Le percentuali sono calcolate sull'imponibile (IVA 22% esclusa). La fee è one shot: non è ricorrente sui rinnovi, per questo i piani annuali valgono di più. In caso di rimborso o storno entro 14 giorni la commissione non matura.
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